האם דמם של רוכשי דירות מקבלן סמוק מדמם של רוכשי מקרקעין אחרים ?

האם דמם של רוכשי דירות מקבלן סמוק מדמם של

רוכשי מקרקעין אחרים ?

ארז שגיב, עו"ד ורו"ח ויועד כוכבי, עו"ד

פרשת "חפציבה" הרעידה את אמות הספים עת משפחות רבות, אשר רכשו דירות "מקבלן" נשארו בחוסר כל ועם חובות כבדים בעת קריסת חברת "חפציבה". המחוקק, אשר ראה את הפגיעה הקשה באזרח הקטן מהר לתקן את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 כדי לספק הגנה טובה יותר לרוכשי דירות מקבלן. בין שאר ההוראות אשר, נועדו לחזק את ההגנה הניתנת לרוכשים, תיקן המחוקק גם את הוראת פקודת המיסים (גביה) ("פקודת הגביה") (בתחולה מיום 6.10.08), אשר קובעת, כי מס המגיע על מקרקעי סרבן המס יהיה שיעבוד ראשון על אותם המקרקעין, ככל שהדבר נוגע לרוכשי דירות מקבלן.

משמעות ההוראה בדבר "שעבוד הראשון" בפקודת הגביה היא, כי המדינה רוכשת זכות קניינית על המקרקעין בגובה חוב המס מרגע יצירתו וביכולתה לגבות את חוב המס ישירות ממכירת המקרקעין ולא מהחייב עצמו. בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, המדינה כלל אינה חייבת לנקוט בהליך של רישום השעבוד בספרי המקרקעין ולכן רוכש מקרקעין, אשר יבדוק בספרי המקרקעין וימצא שהמקרקעין נקיים מכל שעבוד, עלול לעמוד, בסופו של יום מול שוקת שבורה, עת יבקש לרשום את המקרקעין על שמו ויגלה, כי המקרקעין משועבדים לטובת המדינה בשל חובות המוכר לשלטונות המס. הפסיקה צמצמה את גבולות השעבוד הראשון למס רכוש ומס רכישה, שכן אלו הם מיסים המגיעים על מקרקעין וזאת בניגוד למס שבח או מס הכנסה, אשר נחשבים למס על רווח ולא למס על מקרקעין. הוראת חוק מקוממת זו נשארה בספר החוקים למרות ביקורת ענפה, אשר נמתחה עליה.

לאחר תיקון פקודת הגביה, בעקבות פרשת חפציבה, הוקל המצב במקצת. כך, רוכש דירה מקבלן יהיה מוגן מפני השעבוד הראשון, בגובה הסכום אותו שילם לקבלן, ובלבד שנרשם שיעבוד לטובתו על המקרקעין או שנרשמה לטובתו הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין.

אנו מברכים על צעד זה של המחוקק, שכן הוא נותן הגנה לרוכשי דירות מקבלן, אולם לטעמנו המחוקק טעה בכך שלא החיל הוראה זו על כלל רוכשי נכס מקרקעין באשר הם ולמעשה ביטל את גזרת השעבוד הראשון. הרי אדם, אשר רכש דירת מגורים מיד שניה או מגרש להקמת בית או כל נכס מקרקעין אחר חשוף הוא, באותה המידה בה חשוף רוכש דירה מקבלן, למצב בו המוכר חייב במיסי רכוש או רכישה לשלטונות המס. בנקודה זו אין שוני בין מוכר שהוא קבלן או מוכר אחר וכן אין שוני בין הרוכשים שכן באותה מידה בה יכול היה רוכש דירה מקבלן לבדוק אצל שלטונות מיסוי מקרקעין האם קיים חוב במס רכוש או רכישה על המקרקעין כך יכול גם הרוכש האחר לעשות וכישלונם לעשות כן העמיד אותם באותו מצב בו על הנכס אותו רכשו רובץ שעבוד ראשון לטובת המדינה.

מצב זה יוצר חוסר שוויון משווע בין רוכשי דירות מקבלן לבין רוכשי דירות אחרים והרי דמם של הראשונים אינו סמוק יותר מדמם של רוכשי מקרקעין אחרים ואין כל הצדקה ליצור הבחנה ואף אפליה בין אלה ובין אלה ולהנציח פגיעה בזכות הקניין ואף בכבודו של הפרט במדינה, אשר הן כידוע זכויות יסוד.

אנו מאמינים, כי הגיע הזמן בו המדינה תחדל מלפגוע ברוכשי זכויות במקרקעין. אנו קוראים בזאת למחוקק לסיים את התהליך אותו התחיל בעקבות פרשת "חפציבה" ולקבוע, כי חוב מס על מקרקעין לא יחשב כשיעבוד ראשון. זו היא תוצאה צודקת, אשר מחד גיסא תפסיק פגיעה ברוכשי נכסי מקרקעין וכן תפסיק את האפליה בין רוכשי דירות מקבלן לבין רוכשי נכסי מקרקעין אחרים, אשר נוצרה לאחר תיקון החקיקה ומאידך גיסא לא תגרום מפגיעה לקופת המדינה, שכן פתוחה בפני המדינה הדרך לרשום הערה או שיעבוד בגין חוב המס הנובע מהמקרקעין, עניין אשר ימנע מסרבן המס לבצע דיספוזיציה בנכס המקרקעין וידרבן אותו להשיב את כספי המיסים אותם הוא חייב למדינה.