"ויתור" אגודה חקלאית על שטח חקלאי מהווה מכירה

ביום 16.11.10, קבעה ועדת ערר מס שבח מקרקעין מחוז ת"א ב- ו"ע 1247-06 תלמי מנשה נ' מס שבח רחובות כי ויתור ללא תמורה כספית, על קרקע שבה החזיקה אגודה חקלאית כברת רשות ממינהל מקרקעי ישראל, תמורת קבלת הקרקע בהנחה מהמינהל מהווה מכירה החייבת במס שבח לפי ערך ההנחה שניתנה על ידי המינהל לחברי האגודה, כפי שיפורט להלן:

1. העוררת הינה אגודה שיתופית חקלאית הרשומה ברשם השותפויות והינה "ברת רשות" במשבצת מקרקעין לפי הסכמי חכירה מתחדשים בני שלוש שנים מול המינהל. משבצת זו יועדה לביצוע ההרחבה במושב תלמי מנשה במסגרת החלטה 737 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").
2. לאחר גריעת המגרשים ממשבצת האגודה מחכיר המנהל את המגרש ליחיד או לזוג שבונה את ביתו על המגרש האמור המומלצים על ידי האגודה.
3. השאלה המשפטית שנידונה בערר היא האם "ויתור" האגודה על חלקה במשבצת מקרקעין חקלאית ואשר היא ברת רשות בהם, מהווה אירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
4. עם זאת, החלטה 737 טמנה בחובה הטבה כלכלית משמעותית לחוכרי המגרשים. בהתאם לסעיף 5 להחלטה, נדרשו חוכרי המגרשים במרכז הארץ לשלם עבור חכירה ל-49 שנים 66% מערך הקרקע.
5. ביישוב תלמי מנשה יישמו את החלטה 737 ובמסגרת זו שיווק המושב 72 מגרשים תמורת דמי חכירה מהוונים מופחתים וכן דמי פיתוח ששולמו למינהל.
6. העוררת טוענת כי האמור, בדרך אגב, בפס"ד מפלסים בנוגע לכך שעצם הויתור של היישוב על חלק מהמשבצת לטובת המשתכן, מהווה מכירת זכות במקרקעין אינו רלוונטי לענייננו, שכן קיים שוני במספר פרמטרים:

· בפס"ד מפלסים דובר בהתקשרות עם קבלן לתכנון בינוי ושיווק של שכונה קהילתית במובחן מהאמור בענייננו.

· בפס"ד מפלסים "החזיק הקיבוץ בזכות משפטית מחייבת כאשר היה חתום בהסכם עם מנהל מקרקעי ישראל בעוד בענייננו אין מחלוקת כי אין העוררת מחזיקה בהסכם שכזה". בנוסף, לא קיבלה העוררת כל תמורה עבור הויתור האמור והתשלומים היחידים ששילמו המומלצים היו למינהל.

7. באשר לטענת העוררת בדבר אי זימונה לדיון בהשגה, המשיב טוען כי האחרונה לא הוכיחה טענתה זו, שכן לא צירפה את ההשגה שהגישה ובה ביקשה להיות מזומנת לדיון בהשגה. בנוסף, פגם של אי שמיעת הנישום בהשגה, מתרפא בעצם הדיון בועדת הערר בה מקבל הנישום את זכות הטיעון.
8. עיקר טענתו המהותית של המשיב הינה כי "ויתור של האגודה על חלקה במקרקעין, אשר היא ברת רשות בהם מהווה אירוע מס אשר נכנס להגדרת 'מכירת זכות במקרקעין'". מהלך הטענה הוא כלהלן: העוררת היא ברת רשות במשבצת לפי חוזי חכירה מתחדשים תלת שנתיים עם המינהל, בעצם מימושה של החלטה 737 והעברת שמות המומלצים האגודה למעשה מוותרת על חלקה במשבצת גריעת המקרקעין ממשבצת האגודה נכנסת לחלופה השנייה להגדרת מכירה האמורה בס' 1 לחוק.
9. פס"ד בארותיים, קובע במפורש כי המינהל לא העביר את זכות ההחלטה על קבלת משתכנים לידי האגודות וכי התפקיד שנמסר לאגודות הוא של גוף ממליץ בלבד. לפיכך, ברי כי מימוש זכות ההמלצה בידי העוררת לא מהווה מכירה של זכות משפטית אכיפה כפי שנדרשת להיות "זכות במקרקעין" כמשמעה בחלופה 2 להגדרת "מכירה" בס' 1 לחוק. חיזוק לאמור ניתן למצוא בע"א 8249/01, מנהל מס שבח מקרקעין – חדרה נ' צינדורף טל ועופר ואח' שקבע כי זכות ההמלצה מכוח החלטה 737 אינה זכות במקרקעין.
10. אולם, העוררת בחרה להסב את התמורה, קרי, זכות ההמלצה, לחבריה - ללא תמורה. סביר להניח שאם המומלצים לא היו קרובים (דור ההמשך) של חברי האגודה, הייתה האגודה גובה כספים עבור זכות ההמלצה, כפי שנהגו אגודות אחרות. מכאן, באשר לויתור האגודה על גביית ה"תמורה" מחבריה, יתכן ויש לראות בכך חלוקת דיבידנד בעין, נושא שיש לו השלכות גם לעניין פקודת מס הכנסה. סימוכין לאמור לעיל ניתן למצוא בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין אלישע (ע"א 8131/06 אלישע בע"מ נ' פקיד השומה חיפה, שם נאמרו בין היתר, הדברים הבאים:

"הפסיקה, וכך גם הכתיבה העיונית, עושים תדיר שמוש לעניין הכנסות מן הסוג הזה, במונחים "הכנסה רעיונית" ו"הוצאה רעיונית", המבטאים למעשה הכנסות והוצאות בשווה-כסף....ואולם, ראוי לנקוט במינוח "הכנסות והוצאות כלכליות ממשיות".

11. סוף דבר קובעת הועדה כי האגודה ויתרה על חלקה במקרקעין, כברת רשות במשבצת קרקע חקלאית, וזאת ב"תמורה" לזכות ההמלצה שהוקנתה לה ואשר הוסבה לחבריה. לזכות ההמלצה ערך כלכלי בשל העובדה שמועמד מומלץ זכאי לקבל את הקרקע המוחכרת מהמינהל, במחיר מופחת. בשל כך, יש לראות בויתור האגודה על משבצת הקרקע כ"מכירה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין ולמסותה בהתאם.