עדכונים בחקיקה ופסיקה במיסוי מקרקעין ומע"מ

ע"א 10846/06 "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין – רחובות (23.12.10)

הסכם חכירה הכולל אופציה להארכת תקופת החכירה, והאופציה לא מומשה בסופו של דבר, לא יחויב במיסוי מקרקעין.

ע"א 4088/09 אבגי נ' מנהל מס שבח מקרקעין ברחובות (29.12.10)

נכס בן שלוש קומות הרשום בלשכת רישום המקרקעין כבית פרטי אחד, אשר הותאם למגורים של שלוש משפחות, מהווה בפועל שלושה נכסים נפרדים לצורך החיוב במס שבח בעת מכירתו; הפטור ממס שבח יינתן רק לדירה הגדולה מבין שלוש הדירות.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1061-09 עזבון איתן ז"ל נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב (12.12.10)

נאמן במסגרת הליכי פש"ר, המוכר בית מגורים של הנהנה, כאשר האחרון נפטר לאחר המכירה, יוכל לעשות שימוש בפטור האישי ממס שבח שהגיע לחייב.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1129-07 בית דרור בע"מ נ' מנהל מס שבח תל-אביב (28.11.10)

לקביעת שווי עסקה לצורך מס רכישה, ניתן להוון את שווי התמורה הנקובה בחוזה, אשר נקבעה בהתאם למנגנון חישוב תשואה מדמי שכירות עתידיים.

ע"מ (מחוזי ת"א) 1218/01 מכלוף נ' פקיד שומה נתניה (5.12.10)

פיצויים שנתקבלו ממשרד השיכון בשל הפסקת פרויקט בנייה מהווים הכנסה החייבת במס הכנסה. כן נקבע, כי פקיד השומה רשאי לאמץ לצורכי שומת ההכנסה, את שווי הנכס כפי שנקבע בהסכם פשרה שחתם הנישום עם רשויות מע"מ.

פר"ק (מחוזי י-ם) 3150-06, בש"א 10070/09 קרתא חברה ממשלתית לפיתוח מרכז ירושלים בע"מ (בפירוק) נ' אלרוב איזור מסחרי ממילא (1993) בע"מ (6.12.2010)

המועד הקובע ליצירת החבות בהיטל השבחה הוא מועד פרסום התכנית; המועד הקובע להעברת החיוב בהיטל השבחה על רוכש נכס מקרקעין, הוא מועד כריתת הסכם הרכישה, ולא מועד העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

חקיקה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 67), התשע"א-2010 (26.12.10)

הוספת חלופה נוספת לתקרת השווי לצורך קבלת פטור בעסקת פינוי-בינוי והיא - שווי של דירת מגורים במתחם הפינוי בינוי ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר. הפטור ממס בעסקת פינוי-בינוי יחול גם במקרה של רכישת זכות למגורים בבית אבות, בתנאים מסוימים.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 68), התשע"א-2010

הוספת הוראה מקילה לפיה אם המכירה בעסקה לפי תמ"א 38 מותנית בתנאי מתלה או שמדובר במכירה של אופציה לרכישת הזכות, יידחה יום המכירה עד למועד קיום התנאי או מימוש האופציה או מתן שירותי הבנייה, לפי המוקדם, ובלבד שנמסרה הודעה למנהל בתוך 30 יום מההסכם, וכל זאת לגבי מכירת זכות בתקופה שמה-18.5.2005 ועד ה-31.12.2016. בשלב זה לא ברור, האם תחולת ההוראה תהיה רק לגבי זכויות התמ"א או לגבי כלל הזכויות הנמכרות.

חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2011

להלן התיקונים בתחום מיסוי מקרקעין:

· הגדרת עסקת אקראי בחוק מע"מ כך שמכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין תחוב במע"מ.

· נקבעו שתי הגדרות שונות לשווי מכירה של זכות במקרקעין במסגרת קבוצת רכישה, הן בהתייחס לנכס שאינו דירת מגורים והן בהתייחס לנכס שהוא דירה המיועדת לשמש כדירת מגורים, כאשר בשני המקרים מדובר על שווי המכירה של הנכס הבנוי.

· מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה תירשם רק אם הומצא אישור ממנהל מע"מ שהמס המגיע לפי חוק מע"מ שולם בשל אותה מכירה או שניתנה ערובה לתשלומו.

· מכירת זכות במקרקעין המותנית בהתקיימות תנאי עתידי לפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תכנית, שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול וכולה אינה בכסף - יום המכירה יהיה יום אישור התכנית.

· נקבעה חובה פוזיטיבית למסור הודעה על נאמנות.

חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011

· העלאת שיעורי מס רכישה ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה, בתקופה שבין ה-16.1.11 ל- 31.12.12, מס רכישה בשיעור של 5% בגין שווי רכישה של עד מליון ₪, בשיעור של 6% בגין שווי רכישה שבין מליון ₪ לשלושה מליון, ובשיעור של 7% בגין שווי רכישה העולה על 3 מליון ₪.

· קביעת מס שבח בשיעור של עד 20% על השבח הריאלי במכירת זכות במקרקעין בידי יחיד בתנאים הבאים: יום הרכישה הוא בין ה-1.4.1961 ל-6.11.2001; יום המכירה הוא בין ה-15.11.2010 ל-31.12.2011; מדובר במכירה של זכות במקרקעין שהיא קרקע הקיימת לגביה תכנית המתירה בנייה על הקרקע של 8 דירות לפחות, המיועדות לשמש למגורים; הסתיימה בתוך 36 חודשים מיום המכירה הבנייה של 80% לפחות מהדירות המיועדות לשמש למגורים או של 8 דירות כאמור, לפי הגבוה. הוראות אלו לא יחולו על: מכירה בין קרובים; מכירה בלא תמורה; מכירה שחל לגביה פטור או פטור חלקי ממס או שיעור מס מופחת; ומכירה שמהווה העברת זכות במקרקעין למלאי עסקי.

· במכירת כל הזכויות בדירת מגורים מזכה, בתקופה שבין ה-1.1.2011 ל-31.12.2012, ניתנת זכאות לפטור מלא ממס שבח עד לתקרת שווי מכירה של 2.2 מיליון ₪. במכירה בסכום גבוה יותר, יינתן פטור יחסי; קביעת גובה הפטור במקרה של מכירה שהתמורה בגינה מושפעת מזכויות לבנייה נוספת; קביעת סייג לתחולת הפטור אם המוכר קיבל את הדירה בלא תמורה בתקופה שבין ה-1.11.2010 ל-31.12.2012, או כשמדובר במכירת דירה לקרוב; הפטור לא יינתן למוכר אחד יותר משתי פעמים; מכירה בפטור לפי ההוראות האמורות, לא תיחשב למכירה בפטור לעניין סעיף 49ב(1) לחוק.

הוראות ביצוע

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 7/2010 "חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים - סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין" (21.12.10)

ההוראה עוסקת בהיבטי המיסוי של סיטואציות שונות הקשורות בחלוקת נכסי עיזבון בין יורשים. כך למשל, מתוארים המקרים הבאים: חלוקת פירות העיזבון באופן שונה מהקבוע בצו הירושה; חלוקה בעין של הנכסים ליורשים באופן השונה מחלקם היחסי לפי צו הירושה; חלוקת עזבון לראשונה באופן שונה מהדרך בה עברו הנכסים בירושה, לאחר שנים רבות ולאחר שבוצעו פעולות בנכסים; חלוקת נכסים שהתקבלו אגב פירוק חברה שמניותיה התקבלו בירושה, וכדומה.

עדכונים במס ערך מוסף - פסיקה

ע"ש (מחוזי י-ם) 5067/06 החויה הישראלית - שירותי תיירות חינוכית בע"מ נ' מנהל מע"מ (9.1.11)

שירותים לתיירים שנתנה חברה העוסקת במתן שירותי תיירות, הכוללים לינה, לרבות לינת שטח, חבות בשיעור מע"מ אפס. משלא קיזזה החברה תשומות בעסקאות עם התיירים, לא היה מקום לדרוש ממנה את המע"מ שהיה עליה לגבות מהתיירים.

ע"א 1113/09 כהן נ' המשביר לצרכן החדש בע"מ (27.1.11)

כאשר המסמכים המגבשים את עסקה אינם כוללים התייחסות למע"מ, הרי שיש להתייחס לתמורה הקבועה בהם ככוללת מע"מ.

חקיקה

חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 39), התשע"א-2010

תיקון סעיף 4 לחוק (שיעור המס על מלכ"רים ומוסדות כספיים), כך שבסופו תבוא הגדרה של המונח "שכר" - "למעט מלגה שניתנת לסטודנט או לחוקר בתקופת לימודיו במוסד לימוד ומחקר כאמור בסעיף 9(29) לפקודת מס הכנסה".

תזכיר חוק לתיקון חוק מס ערך מוסף (תיקון), התש"ע-2011

מוצע לעגן באופן קבוע הוראת שעה שעוסק במעבר של סוגי עוסקים מסוימים מבסיס דיווח מצטבר למזומן, כך שמועד חיובם במס יחול רק בעת קבלת התמורה. הוראות נוספות עוסקת בקנסות על אי ניהול פנקסי חשבונות כדין, עיכוב תשלום קנסות במקרה של הגשת ערעור או ערר; הארכת מועדים; הפירוט הנדרש בדו"ח התקופתי שמגיש עוסק; הגשת דו"ח מפורט על ידי מלכ"רים גם במקרה של רכישת מקרקעין מעוסק, ועוד.

*** הכותבים ממשרד עורכי דין מאיר מזרחי ושות'.