• סוגיות מיוחדות בהצהרות הון, הנחיות, טיפים, הוראות, הסברים מפורטים, התא המשפחתי, הלוואות ומתנות ממשפחה/חברים ועוד... 
    להרצאה מוקלטת מלאה – לחץ כאן

  • הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא פעילות עסקית - עצמאי או חברה ?


    לצפייה – 
    לחץ כאן

  • הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא מיסוי הכנסות בחו"ל (Relocation),  חידושי פסיקה וחקיקה, הכללים החדשים מיום 1.1.2018

    לצפייה - לחץ כאן

  • המהפכה הגדולה במיסוי הנדל"ן ומיסוי הכנסות מהשכרה למגורים ולדירות נופש בשנה האחרונה

    לצפייה בהרצאה המוקלטת ובמצגת המקיפה – לחץ כאן

true
דף הביתמדורים מקצועייםניהול עסקיםכיוונים בעסקיםמסלולי מיסוי השכרת נדל ן ודירות למגורים

מסלולי מיסוי השכרת נדל"ן ודירות למגורים

18.09.2004

מה כמה ולמה ?

במיסוי הכנסות מהשכרה של נכסי נדל"ן

והכנסות מהשכרת דירות למגורים

רמי אריה עו"ד ורו"ח

בכדי לדעת מה המיסוי שיחול על הכנסות להשכרה למגורים בישראל או בחו"ל, יש צורך להיות בעל יכולת כוח עיבוד נתונים ברמה גבוהה. שכן, כפי שאנו רואים מהטבלה הצמודה לרשימה זו, יש כיום לא פחות מארבעה מסלולים שונים של מיסוי השכרות למגורים בישראל ובחו"ל. לכל מסלול ההוראות והתנאים שלו.

כל משכיר למגורים נדרש בבואו לחתום על חוזה השכרה, לבחור בין המסלולים השונים, ולקחת בחשבון, כי לפחות במסלול הפטור ממס, יהיו שינויים בתקרת הפטור ממס, החל מינואר 2005 ואחר כך, בשנת 2006. כלומר, כיום כל חתימה או חידוש של השכרת נכס, למשך שנה, ועוד שנת אופציה אחת לשנה נוספת, דהיינו, עד אמצע שנת 2006, כבר מביאה את המשכיר לצורך בהחלטות, האם להשכיר ? באיזה מחיר ? לשימוש למגורים או עסקי ? כמה מס הכנסה וכמה ביטוח לאומי יחולו על ההכנסות ?

לכאורה, תמיד עדיף לבחור במסלול הפטור ממס, אלא, שהחל מינואר 2006, מסלול זה ייתן פטור ממס, רק עד הכנסות משכירות למגורים בגובה של 800$ לחודש. ייתרה מזו, לפי המנגנון שנקבע בחוק, כל סכום עודף על התקרה האמורה, מפחית את הסכום הפטור ממס בגובה ההפרש. דהיינו, הכנסות משכירות למגורים, בגובה של 1,000$ לחודש, יקטינו את הסכום הפטור ממס לסך של 600$ בלבד. יתרת ה- 400$ תהא חייבת במס הכנסה מינימאלי בשיעור של 30% וכן עלולה להיות מחויבת גם בדמי ביטוח לאומי בשיעור של כ- 13% נוספים.

באם נבחר המסלול הפטור ממס, הבחירה תחול על כל ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי אותו יחיד בישראל או בשטחי יהודה שומרון ועזה. אולם, היא לא תחול בהכרח על הכנסות מהשכרת נכסים בחו"ל, שלגביהם ניתן לבחור את מסלול המס בשיעור של 15% או מסלול המיסוי הרגיל.

כך היה המצב גם לגבי בחירת מסלול המס המופחת בשיעור של 10% עד סוף שנת 2002, אלא, שבעקבות הרפורמה נראה כי אפשר לבחור להחיל מסלול זה על דירות מסוימות ולהחיל את מסלול המס הרגיל על דירות אחרות, למרות שכולן מושכרות על ידי אותו משכיר. כך שמסלול המס של 10% מאפשר גמישות רבה יותר בתכנון המס על ההכנסות משכירות.

כפי שרואים מהטבלה המצורפת, בכדי לדעת באיזה מסלול מיסוי לבחור, יש לבחון האם עומדים בתנאי המסלול החלים על השוכר והמושכר ומה השימוש ההכרחי במושכר ? בנוסף, כדאי להוסיף לתמהיל את הוצאות הפחת שמגיעות בגין רכישת המושכר והשבחתו, את הוצאות המימון כולל המשכנתא, את הוצאות ההשכרה, התיווך והמשפטיות. שכן, פעמים רבות, דווקא מסלול המיסוי הרגיל, שבו ניתן להכיר בהוצאות אלו, ייצא כמסלול הזול ביותר מבחינת מיסוי.

כשמדובר בנכסים המושכרים בחו"ל, ניתן לבחור במסלול של 15% מס בלבד, ולוותר על תביעת הוצאות המימון והוצאות אחרות שיש בהחזקת והשכרת הנכס בחו"ל. בנוסף, מסלול זה מחייב ויתור על המס ששולם בחו"ל, שבמקרים מסוימים, הוא גם מהווה מס סופי לפי אמנות למניעת כפל מס שיש לישראל עם אותה מדינה. כמובן, שכאשר ההוצאות הנוספות בשל מימון רכישת הנכס בחו"ל, החזקתו והשכרתו גבוהות, או שיש מיסוי גבוה בחו"ל, עדיף לבחור במסלול המיסוי הרגיל שיחול על ההכנסה מהשכרה נטו לאחר ניכוי מלוא ההוצאות. במיוחד נכון הדבר כשיש אמנת למניעת כפל מס הקובעת כי המס ששולם בחו"ל הוא סופי ולא ישולם מס נוסף בישראל.

סיבוך נוסף יכול להיווצר, כשחלק מהנכסים רשומים על שם בן הזוג או על שם הילדים. לעתים יידרש חישוב מס מאוחד על כל ההכנסות מההשכרה, ולעיתים ניתן לדרוש חישוב מס נפרד על הכנסות מהשכרה של נכסים הרשומים על שם בן הזוג. כך הדבר גם לגבי החיוב בביטוח לאומי, אשר הפסיקה קבעה לגביו, כי יחול באופן ספציפי, לפי הרישום בפועל של הזכויות במרשם המקרקעין, מה שיכול ליצור עדיפות להעברת הזכויות בנכסי המקרקעין, מבן זוג אחד לבן הזוג השני.

תיקון נוסף בתחולה מינואר 2003, הוכנס לגבי גמלאים שהגיעו לגיל פרישה, אשר הנכסים המושכרים על ידם, ששימשו בידיהם להפקת הכנסה מיגיעה אישית או ממשלח יד בישראל. לגמלאים אלו מגיע זיכוי מס מיוחד, בשל ההכנסה מהשכרת אותם נכסים, עד לתקרת סכום בגובה ה"קצבה המזכה" שעומדת בשנת 2004, על סך של 6,780 ₪. אלא, שזיכוי מס זה, יחול, בדרך כלל, על הכנסות מהשכרת נכסים עסקיים ולא על הכנסות מהשכרת דירות למגורים.

לסיכום, טוב יעשה כל משכיר נכס ובמיוחד כשמדובר בהשכרת דירות למגורים, באם יוודא היטב ומחדש את כל היבטי מס ההכנסה והביטוח הלאומי הכרוכים בדמי השכירות, בכל אחד מהמסלולים, ולכל אחת מהשנים שבתקופת השכירות, לפי הפירוט שבטבלה המצורפת.

טבלת כללי המיסוי על הכנסות מהשכרת נדל"ן כולל מיסוי השכרה למגורים

מסלול פטור ממס

מסלול 10% מס הכנסות

מסלול 15% בחו"ל

מסלול מיסוי רגיל

משכיר

יחיד בלבד.

יחיד בלבד.

יחיד בלבד.

אין מגבלה

שוכר

יחיד, או חבר בני אדם שאושר על ידי נציב מס הכנסה ברשומות, שעיקר פעילותו היא למטרות מתן דיור לזכאי משרד השיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד.

בתנאי, הפעילות אינה למטרת רווח, וההשכרה אינה ליחיד העובד באותו חבר בני אדם.

אין מגבלה

אין מגבלה

אין מגבלה

מושכר

דירה בישראל או באזור יהודה שומרון ועזה, או חלק מדירה.

עד ליום 18.12.2002, כולל דירות בחו"ל.

דירה בישראל בלבד.

כל סוגי המקרקעין,

בתנאי שהם מחוץ לישראל.

בישראל ובחו"ל, כל סוגי נכסי המקרקעין.

שימוש

הדירה מיועדת לשמש, לפי טיבה, למגורים. ההוראות לא יחולו על דירה הרשומה, או חייבת להירשם בפנקסי עסק.

הדירה משמשת למגורים. ההוראות לא יחולו על הכנסות מפעילות השכרה המגיעות לדרגת עסק.

אין מגבלה על השימוש במושכר בחו"ל.

למעט, על הכנסות מפעילות השכרה, המגיעה לדרגת עסק.

אין מגבלה

חוזה

קיים מסמך (חוזה) – בחתימת ידו של השוכר, המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.

תקרה

תקרת הפטור - עד דצמבר 2004 - הינה בסך של 7,540 ₪ לחודש.. בשנת 2005 - תקרת הפטור הינה בסך של 5,655 לחודש. בשנת 2006 - תקרת הפטור הינה בסך של 3,770 לחודש (כ- 800$).

סכומים יתואמו למדד מידי שנה.

התקרה הינה לכלל הכנסות אותו יחיד, מכל דירות המגורים המושכרות על ידו, לרבות על ידי בן זוגו המתגורר עימו, או על ידי ילדיו עד גיל 18, והיא תימדד לפי כל חודש בנפרד בשנת המס.

עד וכולל דצמבר 2002 – הייתה תקרה שהגיעה לסך של 7,300 ₪, לחודש השכרה כלשהו בשנת המס, לרבות, הכנסתם מדמי שכירות של בן זוגו וילדיו עד גיל 18. מכל דירות המגורים המושכרות על ידו

מינואר 2003 – אין תקרת הכנסות מההשכרה למגורים ובוטלה ההתייחסות להכנסות בן הזוג והילדים.

אין.

אין

מנגנון "תקרה מותאמת"

חל לגבי יחיד שהכנסותיו עלו על התקרה בשנת המס. עודף ההכנסות מעל תקרת הפטור ממס, יופחת מתקרת הפטור ממס, ולהפרש ייקרא – "תקרה מותאמת". ההכנסות הפטורות ממס יהיו רק עד סכום ה"תקרה המותאמת".

אין

אין

אין

סייג להוצאות

מההכנסות העולות על תקרת הפטור, ניתן להפחית הוצאות שהוצאו בייצור הכנסות אלו.

למעט, הפחת המוגדל, שנקבע בתקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט – 1989.

אין זכות לנכות הוצאות כלשהן, שהוצאו בשל ההכנסות מההשכרה למגורים, לרבות, הוצאות פחת ומימון.

לעניין חישוב מס השבח במכירת הדירה, ייראו את הפחת כאילו נתבע כהוצאות, בסכומו המרבי, לפי כל דין.

ככלל, אין זכות לנכות הוצאות.

מותר לנכות רק את הוצאות פחת.

הרווח החייב במס, מחושב לפי ההכנסות מהשכרה,

בניכויכל ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מהשכרה, לרבות הוצאות פחת ומימון.

תשלום המס

עד ה"תקרה המותאמת"פטור ממס.

מעל התקרה המתואמת - חבות במס הכנסה, לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית, החלות על היחיד, באותה שנת מס. דהיינו, מס מינימלי בשיעור של 30% על ההכנסות החייבות

בשיעור קבוע של 10% על ההכנסות.

התשלום, ייעשה תוך 30 יום, מיום קבלת ההכנסות,

או שהיחיד משלם מקדמות מס שוטפות בשנת המס.

בשיעור קבוע של 15% על ההכנסות בניכוי הפחת.

אין זכות לקיזוז, זיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות, או מהמס החל עליה, ולא יינתנו הקלות ממסי כפל או זיכוי בשל המס ששולם בחו"ל.

ביחיד – לפי המס השולי של אותו יחיד, החל ממדרגת מס מינימאלית בשיעור של 30%.

בחברה – 35% מס בשנת 2004 (לפי מס חברות). כשהמושכר בחו"ל, יחולו דיני זיכוי המס בגין מס ששולם בחו"ל וכן הוראות אמנת כפל המס הרלבנטית.

החבות בדמי ביטוח לאומי

בתוקף מינואר 2004, לא תהא חבות בדמי ביטוח על סכומי ההכנסה הפטורים ממס הכנסה.

לגבי סכומים חייבים - תחול החבות בדמי ביטוח לפי הכללים לעניין זה, ראה במסלול המיסוי הרגיל.

עד תום 2003 – חייב, אצל מי שחייב לפי מסלול המיסוי הרגיל.

בתוקף מינואר 2004, פטור מחבות בדמי ביטוח על כלל סכומי ההכנסה משכירות במסלול מס זה.

עד תום 2003 – חייב בידי מי שחייב לפי מסלול המיסוי הרגיל.

חייב בביטוח לאומי,

בידי מי שחייב לפי מסלול המיסוי הרגיל.

חייב בביטוח לאומי,

רק בידי יחיד שאינו עובד, או יחיד שהכנסותיו מעבודה נמוכות מסך הכנסותיו הפסיביות (כולל מהשכ"ד).

למעט, יחיד שהוא גם שכיר וגם עצמאי, עקרת בית, קטינים וגימלאים ועוד.

נערך ע"י רמי אריה, עו"ד ורו"ח אתר אינטרנט www.ralc.co.il אלקטרוני rami@ralc.co.il

הוסף למועדפים

דרוגים

דרג

תגובות גולשים

שלח תגובה
הקש קוד אימות