• סוגיות מיוחדות בהצהרות הון, הנחיות, טיפים, הוראות, הסברים מפורטים, התא המשפחתי, הלוואות ומתנות ממשפחה/חברים ועוד... 
    להרצאה מוקלטת מלאה – לחץ כאן

  • הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא פעילות עסקית - עצמאי או חברה ?


    לצפייה – 
    לחץ כאן

  • הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא מיסוי הכנסות בחו"ל (Relocation),  חידושי פסיקה וחקיקה, הכללים החדשים מיום 1.1.2018

    לצפייה - לחץ כאן

  • המהפכה הגדולה במיסוי הנדל"ן ומיסוי הכנסות מהשכרה למגורים ולדירות נופש בשנה האחרונה

    לצפייה בהרצאה המוקלטת ובמצגת המקיפה – לחץ כאן

true
דף הביתמדורים מקצועייםחשבונאות וכלכלהסוגיות נוספות בחשבונאות וכללינדל"ן להשקעהחישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים

חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים

01.04.2007

חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים

 

שי עינת, עו"ד, רו"ח

 

מרבית בעלי דירות המגורים המשכירים דירות נוהגים לבחור בחלופת חוק הפטור,[1] משמע פטור ממס עד לגובה התקרה המתואמת. בעת מכירת הדירה מנהל מס שבח סבור כי לצורך חישוב מס השבח (מקום בו לא מבוקש פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1), יש לנכות משווי הרכישה פחת שניתן היה לדרוש במס הכנסה, דבר המגדיל את השבח הנצמח ממכירת הדירה.[2]

 

אמחיש זאת באמצעות הדוגמה הבאה (כל הסכומים באלפי ש"ח):  דירת מגורים נרכשה בשנת 1990 ב- 1,000 ₪. הדירה הושכרה למגורים תוך שדמי השכירות  היו פטורים ממס לפי חוק הפטור. כיום (לאחר 16 שנה) הדירה נמכרת ב- 1,500 ₪. במצב דברים רגיל השבח שנצמח הנו 500 ₪ (1,500 בניכוי 1,000 ). אולם, דעתה של רשות המיסים היא שיש לנכות משווי הרכישה את הפחת שיכול היה לנכות המוכר, לו היה בוחר במסלול מיסוי אחר בגין דמי השכירות. לכן, בהנחה ששיעור הפחת השנתי הוא  2% , אזי יש להקטין את שווי הרכישה בהתחשב בסכום הפחת שלא נוכה (2/3 * 1,000* 2%* 16 שנה),[3]  ומכאן שהשבח החייב במס יעמוד על 713 ₪.

 

הרציונאל העומד מאחורי עמדת רשות המיסים הנו, שהטבת המס הכלולה במסלול חוק הפטור כוללת בתוכה גם את ניכוי הפחת. כלומר, הנישום לא ייהנה פעמיים: פעם אחת בעת החלת הוראת השעה על ההכנסות מדמי שכירות הפטורות ממס, ופעם נוספת בעת מכירת דירת המגורים, כאשר שווי הרכישה כולל בתוכו גם את הפחת.

 

על פי עמדת מנהל מס שבח דירה שנמצא כי שימשה להשכרה לא רק שיש לנכות משווי הרכישה פחת שניתן היה לנכות, אלא אין להתיר בחישוב השבח ניכויים כגון מס רכישה, שכ"ט עורך דין ברכישה, תווך ברכישה וכיו"ב וזאת ביחס שבין התקופה שבה הדירה הושכרה לעומת כלל תקופת חיי הדירה בבעלות המוכר.

 

לדעתי, עמדתה זו של רשות המיסים לא נקייה מספקות. כך, ניתן לטעון שמקום בו המחוקק רצה "לצמצם" את גובה ההטבה  עשה זאת באמצעות קביעה מפורשת. טול דוגמה, מי שבחר בהחלת הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הרי שבעת מכירת הדירה נקבע מפורשות בסעיף 122(ג) לפקודה שיש להוסיף לשווי המכירה את סכומי הפחת. בהיעדר קביעה דומה בהוראת השעה, כלל לא ברור מדוע יש לנכות את הפחת משווי הרכישה, שהרי המחוקק לא קבע כן, כפי שקבע לעניין סעיף 122 לפקודה. בשל החזקה שהמחוקק אינו משחית מילותיו לריק, ניתן לדעתי להטיל ספק בדבר עמדתה של רשות המיסים.[4]

 

 בדיקת מעמד הדירה על ידי המנהל נעשית בשלב ראשון באמצעות שימוש בשאילתת   MANN  (בנק הכתובות) במחשב הרשות אשר ברשותו. באם קיימת התאמה בין כתובת הדירה הנמכרת לכתובת הבעלים הוא מניח כי הדירה היתה בשימושו האישי של המוכר. אם לא ההנחה הינה שהדירה מושכרת או הושכרה. בשלב הבא הברור נעשה על ידי הצגת שאלות למוכר הדירה ובכלל זה דרישה להצגת הסכמי שכירות ו/או אישור על תשלום ארנונה.

 

יצוין כי הוראת הביצוע אינה קובעת באופן מפורש מה שעור הפחת אותו יש לנכות משווי הרכישה. ההוראה קובעת כי  יש לחשב את הפחת שהנישום היה רשאי לדרוש בגין תקופה זו. יוער כי בפני נישום יכולות לעמוד מספר חלופות לניכוי פחת:

 

1.         פחת בשעור של 2% משווי הדירה  בהתאם לתקנת מס הכנסה (שיעור פחת על דירה המושכרת למגורים) התשמ"ט – 1989.

 

2.         פחת בשעור 4% אם הוא נישום שניתן להפעיל לגביו את חוק מס הכנסה (תאומים בשל אינפלציה)[5] הפחת הינו מכוח תקנות מס הכנסה ותיאומים בשל אינפלציה) (שיעורי פחת) בתשמ"ו – 1980.

 

3.         פחת בשעור של 2% מערך המבנה כולו. זהו פחת על בסיס נומינלי. הפחת ניתן לניכוי מכוח תקנות מס הכנסה (פחת), 1949.

 

תוצאת המס בכל חלופה שונות. טוב תעשה רשות המסים אם תבהיר את עמדתה – האם ינוכה הפחת התיאורטי המקסימאלי האפשרי, או הפחת המינימאלי האפשרי? עד אז לטעמי יש לנכות את הפחת המינימאלי.

 

 

 

 

 

מתוך הספר "מיסוי דירות מגורים – פרקטיקה והלכה" , עו"ד שי עינת, רו"ח.



[1] חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן – 1990.

[2] מדובר בשינוי מדיניות שנעשה בשנת 2006. הודעה בעניין זה בשלב ראשון עברה במכתב פנימי למשרדי מיסוי מקרקעין השונים ולא פורסמה ברבים. בפועל, מוכרים רבים למדו על שינוי מדיניות זו בשומות שהוצאו להם. ב-27 לפברואר 2007 מדיניות זו פורסמה ברבים כהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2007, "הנדון: חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים".

[3] מטרתו של השבר 2/3 היא לחלץ את שווי חלק המבונה מתוך שווי הרכישה של דירת המגורים. סבורני שבעניין זה, מקום שבו ערך הקרקע עולה על 1/3 משווי הדירה הגמורה יש לזנוח נוסחה פשטנית זו (2/3 למבונה ו- 1/3 לקרקע) ולעבוד לפי ערכים כלכליים אמיתיים. בעמ"ש 280/99 וינברג אהובה ואח' נ' מנהל מס שבח, מיסים און ליין, מיום: 25/4/2005, קבע בית המשפט כי חלוקה אחרת בין מרכיב הקרקע למרכיב המבונה יש לעשות ביום הרכישה ולא ביום המכירה. לדעתי, הלכה זו יפה מקום בו נדרש פחת במהלך כל שנות פעילות הנכס מיום הרכישה. אין זה המקרה שבפנינו בו לא נתבע במהלך השנים פחת שנוכה כנגד ההכנסה מדמי שכירות. מכאן, לטעמי  במקרים אלו על מנהל מיסוי  מקרקעין לאפשר ייחוס שונה (כלכלי) בין מרכיב הקרקע למרכיב המבונה לצורך חישוב הפחת.

[4]כל שכן ביחס למכירות שבוצעו קודם למועד פרסום שינוי מדיניות רשות המסים. משמע, 27/2/2007. הוראת הביצוע החדשה מבטלת הוראת ביצוע ישנה מס' 14/90, "הנדון: חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים (הוראת שעה) התש"ן – 1990, מיום 19 בספטמבר 1990. בהתאם להוראה ישנה זו במכירת דירת מגורים שהושכרה בהתאם להוראת הפטור אין לנכות משווי הרכישה פחת לפי תקנות מס הכנסה (שעור פחת לדירה מושכרת למגורים).

[5] חוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (הוראת שעה) התשמ"ה – 1985.

הוסף למועדפים

דרוגים

דרג

תגובות גולשים

שלח תגובה
  • ophirk@s-horowitz.co.il  (10/04/2007 18:45)
    נדמה לי שבהוראת הביצוע, העמדה הינה שיש לנכות פחת של 2% ממלוא שווי המקרקעין (כולל הקרקע) ולא מ- 2/3 ממנה
  • 1אב  (10/04/2007 08:43)
    אם אדם שוכר דירה גדולה יותר ומשכיר דירה קטנה יותר , האם יחשבו לו כאלו הרוויח פעמיים הרי הוציא הוצ' שכירות , בדר"כ יותר גבוהות ממה שהכניס משכירות
  • אמנון דהן, עו"ד  (07/04/2007 22:01)
    קצר ולעניין. מבהיר היטב את הסוגיה.
  • avi  (07/04/2007 15:47)
    קיימת אי בהירות בנושא ורק מעטים יכולים לומר לקונה או למוכר את הדריש ה לתשלום בעבור מס שבח כיוון שהמחוקק השאיר פתח רחב לרשות המס "לבלבל" את האזרח, מי יכול לומר חד וחלק מהו הסכום שיש לשלם?